高房?jī)r(jià)、貸款難加上“雙合同”令購(gòu)房者的承受力已達(dá)極限 “十一”以來(lái)樓盤出貨明顯放緩。
　　
　　本周二，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布9月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)顯示，2013年9月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲3.1%，其中，9月居住價(jià)格同比上漲2.6%。住房租金價(jià)格上漲4.4%，建房及裝修材料價(jià)格上漲1.4%，水、電、燃料價(jià)格上漲0.7%。
　　
　　就此數(shù)據(jù)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭的解讀是，9月CPI漲幅遠(yuǎn)超預(yù)期，國(guó)家的貨幣政策必須更多考慮控通脹因素，市場(chǎng)流動(dòng)性將會(huì)收緊，或直接影響到房企融資及個(gè)人貸款發(fā)放。
　　
　　楊紅旭認(rèn)為，9月CPI大增3.1%，遠(yuǎn)超預(yù)期，創(chuàng)7個(gè)月新高。其實(shí)，CPI上行是必然的。由于去年6~7月有兩次降息，一般經(jīng)過(guò)1年半左右將傳遞至CPI?！敖酉聛?lái)至明年上半年，CPI漲幅或?qū)⒉粩鄤?chuàng)新高。但由于本輪降息次數(shù)少、幅度小，估計(jì)未來(lái)通脹水平將遠(yuǎn)低于2010年~2011年那輪。一般規(guī)律是房?jī)r(jià)先漲，CPI后漲，等CPI觸頂后不久，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)或小跌?！?BR>　　
　　“日光”已成明日黃花
　　
　　統(tǒng)計(jì)數(shù)字已顯示出市場(chǎng)消化速度開(kāi)始放緩。據(jù)經(jīng)緯行的分析報(bào)告指出，從“十一”期間新貨開(kāi)售的去貨率來(lái)看，若將臨近國(guó)慶加推的項(xiàng)目也納入計(jì)算的話，國(guó)慶前后新貨開(kāi)盤當(dāng)天成交超八成的有祈福萬(wàn)景峰、雅居樂(lè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]錦城、金澤惠百氏和合景譽(yù)山國(guó)際。普遍新貨成交量均在五六成，甚至個(gè)別項(xiàng)目?jī)H有兩三成。這與中秋假期及八、九月的市場(chǎng)相比，已遜色不少。
　　
　　其中，之前曾“日光”或者每次加推均旺銷的項(xiàng)目出現(xiàn)成交放緩的跡象，包括深業(yè)江悅灣、萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]東薈城、翡翠綠洲、錦繡天倫花園等，消化率均僅有四五成，且前三者的新貨數(shù)量并不多，也無(wú)法在加推當(dāng)天售罄。可見(jiàn)，隨著價(jià)格的持續(xù)攀高，購(gòu)房成本的加大也在一定程度上阻礙了買家入市的積極性。另外，周邊樓盤較多、選擇范圍較廣且有不少新貨即將推售，也在一定程度上分散了買家的注意力。
　　
　　總體而言，雖然熱點(diǎn)區(qū)域人氣仍維持，且不乏亮點(diǎn)項(xiàng)目，但因價(jià)格高企、銀行停貸、“雙合同”提高首付門檻等多因素集中制約，總體市場(chǎng)成交已有所放緩，環(huán)比有所下降。
　　
　　基于此，經(jīng)緯行研究中心認(rèn)為，受“地王”頻出的市場(chǎng)暗示及房?jī)r(jià)在歷年調(diào)控中持續(xù)攀漲的現(xiàn)象影響，買家對(duì)房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期暫難改變，只要產(chǎn)品合適、價(jià)格在承受力范圍內(nèi)，買家仍將選擇入市，特別是接下來(lái)持續(xù)到12月底，不少發(fā)展商肩負(fù)完成年度銷售目標(biāo)的任務(wù)，因而新貨也將持續(xù)推出市場(chǎng)，選擇范圍的增多或吸引前期尚未入市的買家，個(gè)別優(yōu)質(zhì)的低價(jià)“剛需”大盤也許依然有望“日光”。
　　
　　2014年或現(xiàn)房?jī)r(jià)低點(diǎn)
　　
　　不過(guò)，需要值得重視的是，從第四季度開(kāi)始，隨著銀行信貸的收緊，將進(jìn)一步牽制買賣雙方，貸款利率上調(diào)甚至停貸的現(xiàn)象將增多，延至年后放款的情況更趨普遍。
　　
　　另外，政府目前完成年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的壓力甚大，因而“限價(jià)、限售、限簽”的行政干預(yù)措施短期內(nèi)仍難放開(kāi)，甚至有進(jìn)一步趨嚴(yán)的可能性。由此可判斷，在金融環(huán)境、行業(yè)政策環(huán)境短期內(nèi)不變甚至趨嚴(yán)的背景下，四季度成交量或?qū)⒂兴啪?。價(jià)格方面，因目前房?jī)r(jià)已漲至歷史高位，消費(fèi)者觀望氣氛漸濃，市場(chǎng)對(duì)當(dāng)前高價(jià)的消化期拉長(zhǎng)，未來(lái)半年至一年內(nèi)價(jià)格上漲幅度將減緩。
　　
　　有學(xué)者指出，不妨從樓市的發(fā)展曲線來(lái)做預(yù)測(cè)。2000年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)在冷熱之間波動(dòng)，2004年、2005年、2007年、2009年都經(jīng)歷過(guò)一輪房?jī)r(jià)快速上漲，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅達(dá)到了20%以上?，F(xiàn)在的情況則與2009年下半年相類似，一、二線城市出現(xiàn)價(jià)量齊升的狀況，住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，搶房、“日光”時(shí)有出現(xiàn)，市場(chǎng)處于典型的繁榮期。
　　
　　但繁榮期的過(guò)后則是蕭條期。雖然說(shuō)這種蕭條一定不會(huì)是以房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌而呈現(xiàn)，但在滯漲的同時(shí)呈現(xiàn)交易量萎縮的態(tài)勢(shì)如今已有苗頭。若明年的成交量進(jìn)一步萎縮的話，預(yù)計(jì)到了2014年或2015年，房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)低點(diǎn)。
　　
　　“中國(guó)式買房”掩蓋了實(shí)際需求
　　
　　持“未來(lái)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)或下跌”的觀點(diǎn)并非楊紅旭一人。日前廣東省房協(xié)理事趙卓文指出，“一線城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)已呈失控狀態(tài)。當(dāng)所有人都認(rèn)定了一個(gè)‘升’字，樓市的風(fēng)險(xiǎn)就真的要來(lái)了?！苯?jīng)過(guò)10年的“補(bǔ)漲”、“急升”，城市地價(jià)、房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)歷史高位。并且，當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)普通城市居民的承受能力，樓市成交量難以放大?！笆O而衰”的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。
　　
　　事實(shí)上，廣州樓市盛極而衰的跡象已經(jīng)開(kāi)始顯露。一上市房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)下，大家關(guān)注的都是一個(gè)“買”字，不管是不是缺房，看到別人都在買，自己也去搶一套，與需求無(wú)關(guān)，這種被戲稱為“中國(guó)式買房”的現(xiàn)象如今在國(guó)內(nèi)四處上演。大家看到的都是某盤“日光”了，某盤賣掉了多少套?？墒牵钟姓l(shuí)仔細(xì)數(shù)過(guò)，有哪些樓盤賣了多久還沒(méi)賣完？有哪些樓盤其實(shí)已經(jīng)在暗暗地放松價(jià)格？又有哪些房企的銷售負(fù)責(zé)人如今正為賣不動(dòng)而發(fā)愁呢？
　　
　　珠江新城一房企人士也對(duì)記者坦言，現(xiàn)在大家都在抱怨政府限簽，但其實(shí)你仔細(xì)去打聽(tīng)一下，除了“剛需”盤之外，城中的住宅是不是個(gè)個(gè)都真的一點(diǎn)也不愁賣？珠江新城究竟有多少豪宅除了已售沒(méi)簽約的單位外，還有哪些單位確實(shí)還在待售之中？“我就知道，并非全部珠江新城的樓盤都已經(jīng)賣光售罄，依然還有房企為如何快速出貨而暗自神傷呢。”這位人士說(shuō)。
　　
　　一上市房企的營(yíng)銷人士也透露，除了一些大的上市房企在前9個(gè)月銷售提速，如今感到日子可以輕松過(guò)之外，一些上半年銷售速度不快的中小房企，最近也已經(jīng)在籌劃如何沖量完成年度銷售目標(biāo)。日前，已經(jīng)有個(gè)別房企借集團(tuán)周年慶的日子推出了聯(lián)展式的優(yōu)惠。雖然其優(yōu)惠幅度不大，但明顯是發(fā)出了一個(gè)“想走貨”的信號(hào)。
　　
　　精彩導(dǎo)讀
　　
　　全城暗訪
　　
　　雙合同八宗“最”
　　
　　從今年4月24日起，廣州全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開(kāi)發(fā)商賣房前要先網(wǎng)上申報(bào)預(yù)售價(jià)，并接受市國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。消息傳出后，立即掀起市場(chǎng)軒然大波，當(dāng)業(yè)界普遍關(guān)心此舉將制約新貨供應(yīng)量并進(jìn)一步加劇市場(chǎng)供需關(guān)系緊張時(shí)，一種被“政府指導(dǎo)價(jià)”所扭曲的畸形合同也開(kāi)始浮出水面。
　　
　　雖然有關(guān)部門一直沒(méi)有對(duì)政府指導(dǎo)價(jià)松口，記者從多個(gè)在售樓盤的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人口中得知，所謂的“政府指導(dǎo)價(jià)”，實(shí)際上是樓盤所在區(qū)域、板塊去年同期的成交均價(jià)，“如果是舊盤加推新貨的項(xiàng)目，其指導(dǎo)價(jià)則參考上一組團(tuán)的價(jià)格?！?BR>　　
　　為了完成年度樓市調(diào)控目標(biāo)，有關(guān)部門祭出“政府指導(dǎo)價(jià)”和高價(jià)盤“限網(wǎng)簽”雙劍，確實(shí)在較短時(shí)期內(nèi)達(dá)成了樓市成交數(shù)據(jù)的下跌。不過(guò)，若從市場(chǎng)的真實(shí)情況來(lái)看，早在去年年底樓市翹尾行情的帶動(dòng)下，今年年初的廣州房?jī)r(jià)已上升至一個(gè)新的臺(tái)階，緊隨其后的新“國(guó)五條”政策末班車效應(yīng)，則是再一次大幅度拉升一、二手樓市的成交量?jī)r(jià)，所謂的“政府指導(dǎo)價(jià)”就顯得“不接地氣”了，與市場(chǎng)價(jià)差距較大?！澳阌袕埩加?jì)，我有過(guò)墻梯”，向來(lái)精明的房企雖然想盡早獲批預(yù)售證，但也不會(huì)輕易讓利，于是一邊申報(bào)低于政府指導(dǎo)價(jià)的預(yù)售價(jià)格，一邊急找法律人士起草各種樣式的“雙合同”。