日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2014年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值636463億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.4%，未達(dá)到7.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)，為24年以來(lái)的最低水平。

　　顯而易見(jiàn)，當(dāng)前我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行壓力已經(jīng)很大，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨穩(wěn)增長(zhǎng)和促改革的雙重壓力。展望2015年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)究竟會(huì)呈現(xiàn)什么走勢(shì)?樓市又將會(huì)何去何從?一時(shí)間成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　市場(chǎng)有著屬于它自己的運(yùn)行規(guī)律，這種市場(chǎng)規(guī)律看似復(fù)雜多變，但可以認(rèn)識(shí)和掌握。對(duì)于樓市走勢(shì)，不能僅僅從市場(chǎng)本身的量?jī)r(jià)變動(dòng)、供求關(guān)系出發(fā)作出分析，這樣非但不能做出正確判斷，更難以揭開(kāi)其真實(shí)面紗。要研判樓市走勢(shì)，需要首先認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)問(wèn)題本質(zhì)上是一個(gè)金融問(wèn)題，無(wú)論是行業(yè)的供給端，還是行業(yè)的需求端，都離不開(kāi)金融的支持。

　　金融，即資金融通和貨幣流通，受貨幣政策影響最大;而貨幣政策走向又受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)左右。因此，認(rèn)清宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)于研判樓市走勢(shì)具有重要意義。 

　　2014年，我國(guó)GDP增速已滑落至1990年以來(lái)的新低，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩已經(jīng)成為事實(shí)，并將作為新常態(tài)向未來(lái)延續(xù)，而國(guó)家層面也開(kāi)始接受更低、更具有可持續(xù)性的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，要求做到“調(diào)速不減勢(shì)，量增質(zhì)更優(yōu)”。不難預(yù)見(jiàn)，2015年，改革依然是重頭戲，面臨人口老齡化、制造業(yè)產(chǎn)能高企、基建遇資金瓶頸以及出口穩(wěn)而不強(qiáng)的復(fù)雜局面，經(jīng)濟(jì)再下臺(tái)階幾成定局。2015年很可能會(huì)成為中國(guó)本輪經(jīng)濟(jì)下行的階段性低點(diǎn)或谷底，官方需要警惕經(jīng)濟(jì)大幅放緩，從而可能引發(fā)失業(yè)和債務(wù)違約。

　　在底線(xiàn)思維之下，預(yù)計(jì)2015年穩(wěn)增長(zhǎng)力度將增大，寬松貨幣政策是大勢(shì)所趨。2月4日，央行已決定自2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，并對(duì)小微企業(yè)貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率4個(gè)百分點(diǎn)。如果今年一、二季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不及預(yù)期，降息、降準(zhǔn)還可能會(huì)連續(xù)出現(xiàn)。作為與金融密切相關(guān)的行業(yè)，樓市將從寬松貨幣政策中迎來(lái)利好。

　　2014年，中國(guó)樓市步入深度調(diào)整期，市場(chǎng)下行趨勢(shì)凸顯，悲觀(guān)情緒蔓延，除三亞外，二三線(xiàn)城市全部松綁限購(gòu)，并頻頻出臺(tái)救市措施，信貸環(huán)境也逐步寬松。在系列利好政策的刺激下，加上房企為沖刺年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)大力促銷(xiāo)，樓市在年底呈現(xiàn)出翹尾行情，成交量大幅走高，這無(wú)疑會(huì)提振人們對(duì)2015年的樓市預(yù)期。

　　雖然寬松貨幣政策有望為今年的樓市帶來(lái)利好，但不容忽略的是，房地產(chǎn)調(diào)整本身有一個(gè)周期，不會(huì)那么快觸底反彈，樓市也將會(huì)和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)一同延續(xù)下行趨勢(shì)。從庫(kù)存量上來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)顯示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年末全國(guó)商品房待售面積6.2億平方米，同比增長(zhǎng)26%，創(chuàng)歷史新高。目前行業(yè)供過(guò)于求的基本面并未改變，去庫(kù)存仍將是2015年的主旋律。

　　就全國(guó)而言，現(xiàn)有庫(kù)存量估計(jì)需要10-15個(gè)月才能消化完畢，但在不同城市之間去庫(kù)存壓力表現(xiàn)分化，少數(shù)二線(xiàn)城市庫(kù)存高企，短期及中長(zhǎng)期去化壓力顯著。截至2014年12月，合肥、南昌、南京等城市出清周期在10個(gè)月及以下，去化速度較快，尤其是合肥，出清周期不足6個(gè)月;廈門(mén)、杭州、?？诘瘸鞘谐銮逯芷趧t在15個(gè)月以下，這些城市短期庫(kù)存去化壓力不大;而呼和浩特、大連、天津、北海、青島等城市出清周期較長(zhǎng)，超過(guò)20個(gè)月，短期庫(kù)存去化壓力較大。

　　受制于限購(gòu)政策對(duì)購(gòu)房需求的抑制，一線(xiàn)城市整體市場(chǎng)平穩(wěn)。目前北上廣三市的出清周期均在過(guò)去五年的均值之上，但仍在15個(gè)月的臨界值上下。截止2014年12月，上海商品住宅庫(kù)存量為1327.47萬(wàn)平米，以月均成交93.59萬(wàn)平米計(jì)算，出清周期為14.18個(gè)月。如果限購(gòu)政策有所松動(dòng)或貨幣信貸刺激力度進(jìn)一步顯著加大，一線(xiàn)城市龐大的潛在需求有望迅速釋放消化庫(kù)存，成交回升將會(huì)帶動(dòng)價(jià)格上行。

　　綜合來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)并出現(xiàn)危機(jī)，房?jī)r(jià)適當(dāng)波動(dòng)、成交量漲跌互現(xiàn)屬于正常的市場(chǎng)表現(xiàn)。2015年，國(guó)家將繼續(xù)穩(wěn)定住房消費(fèi)，鼓勵(lì)剛需與改善型買(mǎi)家入市，樓市行情即使不好也應(yīng)該不會(huì)比2014年更差，我們有理由持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)看法。

　　2014年，樓市總體表現(xiàn)不盡如人意，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額全年同比降幅近8%，銷(xiāo)售均價(jià)同比跌幅近5%。然而，不少房企卻在這樣不好的市場(chǎng)行情中實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的逆勢(shì)增長(zhǎng)，原因何在?其中最關(guān)鍵的一點(diǎn)就在于這些企業(yè)能夠把握行業(yè)趨勢(shì)、清楚自己實(shí)力，且有著靈活的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　2015年，在去庫(kù)存的主旋律下，不同規(guī)模房企的競(jìng)爭(zhēng)策略應(yīng)有所不同，同一企業(yè)在不同城市的競(jìng)爭(zhēng)策略也應(yīng)該有所差異。

　　就百億甚至上千億級(jí)別的品牌房企而言，經(jīng)過(guò)多年深耕和積淀，它們都擁有龐大的客戶(hù)基礎(chǔ)。隨著這部分現(xiàn)有業(yè)主消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與轉(zhuǎn)變，如何更深入的挖掘其潛在的需求空間、進(jìn)一步開(kāi)拓更多元、更持續(xù)的盈利來(lái)源應(yīng)成為其未來(lái)發(fā)展的重要關(guān)注點(diǎn);在產(chǎn)品銷(xiāo)售方面，價(jià)格隨行就市、確保資金安全即可。對(duì)于廣大中小房企而言，應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)策略，通過(guò)盡快回籠資金減輕企業(yè)資金面的壓力。

　　針對(duì)不同城市，房企應(yīng)謹(jǐn)慎制定進(jìn)入或拿地推盤(pán)策略。對(duì)合肥、南昌、廈門(mén)等短期及中長(zhǎng)期庫(kù)存壓力不大，土地存量消化較快的城市，未來(lái)預(yù)期樂(lè)觀(guān)，有機(jī)會(huì)可考慮布局，但應(yīng)注意防范部分熱點(diǎn)城市“面粉”貴過(guò)“面包”為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);對(duì)于天津、福州等短期庫(kù)存壓力大，中長(zhǎng)期壓力較小的城市，房企應(yīng)調(diào)節(jié)施工進(jìn)度，適當(dāng)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略加快去庫(kù)存;對(duì)中長(zhǎng)期存在顯著庫(kù)存壓力，且短期庫(kù)存去化壓力同樣較大的城市，企業(yè)應(yīng)減少拿地，或?qū)⒛玫啬繕?biāo)向熱點(diǎn)區(qū)域聚集，隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整拿地策略;對(duì)中長(zhǎng)期存在庫(kù)存壓力，但去化良好的城市，適當(dāng)控制拿地節(jié)奏，減少企業(yè)長(zhǎng)期庫(kù)存壓力。