2010年可謂是實至名歸的房地產(chǎn)政策“調控年”,上半年，由“國十一條”引發(fā)第一輪調控，“史上最嚴厲新政”出臺。下半年，首套房首付上調、加息等政策陸續(xù)出臺帶動了第二輪房地產(chǎn)市場的調控。那么，在經(jīng)歷了一年的調控政策后，房地產(chǎn)市場的個人房貸政策出現(xiàn)了哪些變化？房貸市場發(fā)生了哪些變化呢？為此記者采訪了專業(yè)代理機構北京“偉嘉安捷”的專家。 

　　這些政策的出臺，究竟對房地產(chǎn)市場中的購買者產(chǎn)生什么樣的影響呢？ 

　　變化一：商業(yè)貸款首套房貸款首付最低30% 

　　優(yōu)惠利率調至八五折 

　　房貸市場政策變化之一，即9月份商業(yè)貸款首套房首付統(tǒng)一調至30%,之前90平方米首付20%的優(yōu)惠取消。緊接著，各銀行將首套房優(yōu)惠利率不約而同地調至八五折，彼此“心照不宣”.首套房首付和優(yōu)惠利率折扣的上調，在很大程度上抑制了首次置業(yè)人群的購房需求。 

　　而公積金貸款在首套房貸款政策上，并沒有一刀切的從緊，仍然以90平方米為界，實行差別化的信貸政策，即首次購買90平方米以下最低可首付20%,90平方米以上最低首付30%. 

　　變化二：商業(yè)貸款二套房“認房又認貸”政策 

　　首付50%、利率上浮1.1倍 

　　2010年房地產(chǎn)貸款市場又一出鏡率極高的詞即“認房又認貸”,二套房“認房又認貸”細則于今年7月份進入正式實操階段。對于借款人購房時查出名下現(xiàn)有全款購買的房屋，在未出售的情況下，再貸款購房仍會被認定為第二套房；對于借款人之前曾貸款購房，即使是貸款購置的房產(chǎn)已結清出售，再貸款時還是會被認定為第二套房。根據(jù)二套房政策，如果是被認定為第二套房的購房者，那么再貸款時一律按照首付50%、利率上浮1.1倍來執(zhí)行。二套房貸款的從嚴，對于投機投資型人群給予有利打壓。 

　　變化三：公積金二套房限定人均面積標準 

　　限制購買高檔住宅 利率上浮1.1倍 

　　一向以政策優(yōu)惠吸引借款人的公積金貸款也變得更為嚴厲，11月底北京市新出臺的公積金政策規(guī)定，公積金二套房貸款發(fā)放對象僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于28.81平方米的繳存家庭，同時貸款利率為同期首套住房個人貸款利率的1.1倍。同時，公積金對二套房購買高檔住宅停發(fā)貸款。 

　　專業(yè)人士發(fā)現(xiàn)，公積金設置了28.81平方米的門檻，從實際操作來看，對于單身已有住房的借款人來說更為不利，人均28.81 平方米的標準使得這部分人群無論是再次換房還是組建家庭再購房，都將很難再使用公積金貸款購買第二套房。 

　　此外，實際操作中根據(jù)“認房又認貸”的認定標準，借款人將家庭名下唯一一套住房賣掉使用公積金貸款購買二套房時，無論其之前是貸款還是全款，只要賣掉的房屋面積超出人均居住面積28.81 平方米，也將無法使用公積金貸款，堪稱史上最嚴公積金貸款政策。 

　　變化四：三套房貸款的商業(yè)貸款、公積金貸款均停貸 

　　在三套房貸款上，商業(yè)貸款和公積金沒有像首套、二套房貸款那樣“各行其是”,而是在貸款步調上達成一致，對第三套房嚴禁發(fā)放貸款。同時，嚴格按照“認房又認貸”的認定標準，如果借款人名下有過兩套全款住房且未出售，或是借款人名下有過兩次貸款紀錄的情況，無論貸款是否結清，房產(chǎn)是否出售，都無法使用商業(yè)貸款或是公積金貸款再購房。三套房的停貸直指投資投機型人群，使得宏觀調控政策從真正意義上能夠保障中低收入家庭買房，對平抑北京過高的房價走勢較為有利。