至2010年來的中國房地產(chǎn)調(diào)控，不難看出其主基調(diào)就是抑制住房的購買需求，特別是投資性需求。在調(diào)控措施上，無論是限購、限貸、利率上浮以及各種增加稅負(fù)、大建保障房，目的都是為了抑制民眾購房需求。
　　從經(jīng)濟學(xué)原理看市場：
　　過去國內(nèi)傳統(tǒng)的經(jīng)濟學(xué)，有個簡單原理：就是在市場經(jīng)濟條件下，當(dāng)商品的供給不變，需求下降，商品的價格就會降下來；或者當(dāng)商品的供給增加，商品的價格也會回落。這或許就是調(diào)控以來的思路：通過限購限貸、增加稅負(fù)來壓制購房需求，并大建保障房提供供求，希望商品（住宅）的價格下降。
　　然而，經(jīng)濟學(xué)原理其實也在與時俱進，隨著社會的發(fā)展，市場經(jīng)濟的形態(tài)變化，很多原理已經(jīng)變得越來越復(fù)雜，不斷修正。上述的基礎(chǔ)原理是真實的，但是——不是真實的全部。
　　近年的住宅全國平均價格會不跌反漲，說明新的博弈結(jié)果是——供應(yīng)的下降比需求下降要更大、更快。這點與統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)是相符合的：2012年在政策的高壓下，商品房銷售面積（有效需求）僅增長1.8%，然而住宅新開工面積（供應(yīng)量）卻下降11.2%，土地購置面積下降19.5%。
　　這就是經(jīng)濟市場最殘酷的一面。因此，由于經(jīng)濟原因而買不起房的人，絕對不要寄希望于調(diào)控政策可以讓你輕輕松松買得起，因為在人類歷史以來，無論任何國家與地區(qū)、任何社會制度都沒有實現(xiàn)過這個“烏托邦”一樣的“買房夢”。尤其是近年不斷增加稅負(fù)，它只會讓你買房的可能性變得更低而不是更高，除非更快的變成富人，而且變富的腳步要超過價格漲的速度。而大建保障房，也只是保障“租房”為主，而且是保障符合條件的“低收入家庭”，不是人人都照顧入住。
　　房地產(chǎn)市場進一步進入壟斷：
　　近年的不斷調(diào)控，無疑造成房地產(chǎn)市場的整體的萎縮，卻有利于央企、國企、龍頭企業(yè)更快、更多地?fù)屨际袌龇蓊~。以萬科為例，2012年在全國商品房銷售面積僅增長1.8%的情況下，萬科實現(xiàn)了20.5%的增長，市場份額明顯提升。
　　市場進一步壟斷的后果：商品供應(yīng)方步調(diào)更統(tǒng)一協(xié)調(diào)，更有力控制價格。
　　調(diào)控打破市場正常步伐運行：
　　世界上沒有只漲不跌的商品，包括房子。為什么沒有只漲不跌的商品？因為供求關(guān)系在發(fā)生作用，市場進行自發(fā)的調(diào)節(jié)。任何商品，價格上漲總能刺激供給的增加，供給增加到一定程度，價格就會下跌。也就是說，上漲本身鋪就了下跌的道路。
　　那么，怎么樣才能防止暴跌呢？目前來說，管理層選擇抑制供給，控制開發(fā)商資金的市場支持度。對住房需求的抑制在當(dāng)下可以立刻體現(xiàn)出來，而由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期，供給的真正減少要在一兩年之后，這意味著當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策其實卻為日后的房價不會暴跌買了保險，房價日后因為供給的增加而暴跌的可能性基本不存在。如果從防止房地產(chǎn)市場暴漲暴跌的角度看，當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策是對的。
　　房租將漲、商業(yè)地產(chǎn)租金將跌：
　　如從投資的角度看，當(dāng)前的房價/租金比無疑是不合理的，市場必將回歸理性。那么，結(jié)果只可能是：房價的下跌或者租金的上漲。
　　前面分析表明，房價的大幅下跌的可能性不大，同時市場供應(yīng)量減少，尤其是投資性購房被嚴(yán)重打壓，這樣的話，租金在未來幾年上漲幾乎是肯定的事情。
　　而另一方面，由于近年的樓市調(diào)控都是集中在住宅方面，令商業(yè)地產(chǎn)可以非常迅速發(fā)展，無論是開發(fā)量還是成交量。但這些商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與銷售，卻不同于住宅，這些往往不是終端消費，這種“消費”商業(yè)地產(chǎn)的大部分是零售業(yè)、服務(wù)業(yè)、商業(yè)金融產(chǎn)業(yè)等。
　　供應(yīng)量巨幅增加，但是最終消費的需求變化不大，那么，盡管商業(yè)地產(chǎn)建好了、賣出了，但是這不等于需求，真正需求是商業(yè)地產(chǎn)的最終運營者與買賣商品、服務(wù)的民眾。
　　按照之前介紹的原理，真正需求沒有明顯增加的情況下，供應(yīng)量劇增，就會導(dǎo)致價格的下跌，最明顯的表現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)整體的租金下跌。而由于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，網(wǎng)店在中國快速搶占零售業(yè)市場份額，這個租金的下跌會比較明顯。